Как не терять деньги на налогах при инвестиции в недвижимость

28.04.2018 13:38:18 Просмотров:405

Роман Шпаковский Роман Шпаковский специализируется в таких областях права, как M&A, ценные бумаги, корпоративные споры и международное налогообложение. Он является экспертом по совместным инвестициям и досудебному урегулированию споров, а также налоговому планированию и защите активов. Роман поделился небольшими (законными!) хитростями, как иностранной компании не потерять на налогах в Беларуси. Быть может, пора «завести» себе иностранного партнера?

«Для примера, я начну с реального кейса одного из клиентов нашей компании.

Как можно потерять пять миллионов долларов и обнаружить это только через четыре года? Очень просто! Это происходит, когда иностранная компания берет и почему-то решает, что надо купить недвижимость в Беларуси. Обычно такие сделки совершаются очень быстро – в бане договорились, через неделю подписали, все хорошо. А через четыре года, когда решают эту недвижимость продать, оказывается, что из 30 миллионов долларов, которые заплатили, пять были НДС, и он, собственно, пропал.

Чтобы не повторить таких историй, где-то в коре головного мозга нужно держать вопросы, которые стоит задавать себе каждый раз перед инвестицией в недвижимость.

Как иностранная компания выходит на нашу недвижимость?

Очень просто! Она выходит напрямую, либо через белорусскую компанию, и еще, с налоговой точки зрения, она может владеть через постоянное представительство.

Владение через постоянное представительство, по моему мнению, это одна из недооцененных схем, которая практически не используется, но она имеет свои преимущества.

Налоговому консультанту стоит помнить, что такая возможность есть.

Что нужно знать, когда иностранная компания сначала получила недвижимость, что часто происходит, когда, к примеру, дается в долг в Беларуси, когда банки дают в долг под залог недвижимости, а потом «дела плохи» и иностранная компания внезапно обнаруживает, что в РБ у нее есть пару тысяч квадратов.

Не стоит забывать о процедуре инкорпорирования. Процедура инкорпорирования у нас очень простая, это практически безналоговая сделка:

  • Создание компании в Беларуси и внесение недвижимости в уставной фонд
  • Безналоговая сделка
  • Независимая оценка
  • Вычет при продаже доли с привязкой к USD
  • Общая стоимость около 1500-2000 EUR
  • Годовая стоимость содержания 3000 EUR (для пассивной компании) – 9000 EUR (для активной компании)
  • Возврат недвижимости занимает время (ликвидация) либо требует корпоративных схем
  • Возможные цели: использование 3-5% налога с оборота (УСН), экономия на оффшорном сборе, экономия на налоге на недвижимость

Возврат недвижимости при инкорпорировании как правило занимает больше времени, до полугода, надо понимать, что это будет не так уж и быстро. Хотя с точки зрения налогов это относительно низкая налоговая сделка. По постоянному представительству схема вообще не отработанная, на моей памяти использовалась один раз. Схема отличная, но проблема в том, что для иностранных консультантов постоянное представительство это регулярное и нормальное, а методически белорусские налоговые органы очень подозрительно смотрят на постоянное представительство.

В частных дискуссиях мне специалисты и начальники главных управлений по налогам прямо говорят, что этого не должно быть.

Проблема, которая возникает при НДС – когда покупаете недвижимость, вы всегда ее покупаете с НДС. И вы можете просто не обратить внимания, что НДС не пойдет «в зачет». Кажется, это не может никто пропустить, но таких случаев возникает по два-три в год. Клиент приходит и говорит: «Я тут обнаружил, можно как-то открутить назад?». Поверьте, за пять миллионов, про которые я говорил в самом начале, были готовы очень много заплатить юристам, аудиторам, но, к сожалению, сделать ничего не получилось.

Еще момент, когда иностранная компания получает какие-то пассивные доходы в Республике Беларусь, Беларусь хочет получить небольшую частичку этих доходов. По недвижимости это, как правило, пятнадцать процентов, и уменьшить эту цифру нельзя. По дивидендам и по продажам долей ставки по двенадцать процентов, и они уменьшаются по соглашениям вплоть до нуля.

Приятный сюрприз – в большинстве налоговых соглашений в Беларуси отсутствует положение «риалт стейт кампани».

То есть, когда ценность компании больше чем на пятьдесят процентов состоит из недвижимости в конкретной стране, то она вся приравнивается к недвижимости. Такого положения в большинстве соглашений нет, это одно из преимуществ для инкорпорирования.

Что нужно знать о налоге на недвижимость, который для иностранцев выглядит супер привлекательно – один процент.

То, что он может увеличиваться. Иностранные компании как таковые бухгалтерский учет вести не обязаны по белорусским стандартам. И жестких правил определения налоговой базы в этом случае нет. На практике налоговые очень расслабленно относятся к этому моменту.

Вы можете предоставить справку о стоимости недвижимости, и ее примут, от нее же будет начисляться налог.

Нередки случаи, что когда стоимость недвижимости последние годы в РБ падала, а бухгалтера продолжали считать налог «по старой цене», зачастую, в два-три раза больше.

Вчера мы общались с коллегой из Лихтенштейна, он предлагал структурировать белорусскую компанию с учетом Лихтенштейна. А у нас он – офшорная зона, как и ряд других юрисдикций. И все платежи туда…

Ну, если ты платишь 100 долларов в Лихтенштейн, де факто значит, что ты еще 15 долларов должен заплатить государству.

Список зон закрытый. Иногда, честно говоря, оно все равно того стоит, чтобы использовать иностранную компанию из таких стран. Но стоит помнить, что такой сбор имеет место быть.

Стоит помнить об «упращенке». Есть лимиты, около полумиллиона евро, они означают, что, когда их превысили, к следующему периоду нужно перейти на общую систему.

Но эти лимиты можно превысить очень значительно, условно на пять миллионов долларов.

Да, лимит превышен, но эти пять миллионов все еще будут облагаться по минимальной ставке, что иногда очень помогает». 

Автор: Поликарпова Ия
Курсы валют
  • Лучшие курсы
  • ВНБРБ
Доллар США 1.994 1.998
Евро 2.35 2.358
Российский рубль 3.2 3.22
Украинская грива 7.45 7.7

Все курсы
Доллар США
Евро
Российский рубль

Все курсы